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体验式商业策划存在三方面的误区或陷阱

时间:2014-07-18 09:11:19 来源: 作者:

 “全经联商业地产创新讲堂第二十四讲”于2014年6月12日20:30-22:00在“全经联商业地产研究”微信群进行。Pkb中国企业家联盟网

  主持人:祁世芳, 全经联研究院副院长、筑成世方(北京)管理咨询有限公司总裁Pkb中国企业家联盟网

  分享人:李仁斌,全经联商业地产委员会委员、深圳市世方商业地产顾问有限公司总经理Pkb中国企业家联盟网

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【以下为李总分享整理】Pkb中国企业家联盟网

  李仁斌:正好前一段时间,与做购物中心的朋友,聊天谈到了体验业态的问题,就有点小感想。Pkb中国企业家联盟网

体验,可以说是2013年商业地产行业最火的词之一,面对电商冲击,购物中心将体验式商业视作救命稻草,从目前大多数购物中心的做法来看,基本上是以提高餐饮、休闲、娱乐、儿童业态等比重的方式来做体验,特别是餐饮从30%到40%再到50%,占比不断刷新……Pkb中国企业家联盟网

  体验业态,确实对提升购物中心的人气,起到了不小的作用,但是配置过多、规划不合理的体验式业态,可能成为购物中心持续运营的毒药……Pkb中国企业家联盟网

 世方认为,体验式商业的策划,存在三个方面的误区或陷阱。Pkb中国企业家联盟网

  收益陷阱:添人气,不添收益;Pkb中国企业家联盟网

  租赁陷阱:大面积租赁,经营失败风险高Pkb中国企业家联盟网

  经营陷阱:体验与购物两张皮,没有关联性Pkb中国企业家联盟网

  首先说一下收益陷阱。Pkb中国企业家联盟网

 大家可以看一下上面这张图,是深圳一个购物中心专题阅读)的内部财务数据整理出来的Pkb中国企业家联盟网

  体验式业态的盲目增加导致餐饮火、零售冷。品牌零售店单位面积租金是餐饮娱乐业态的4~5倍,餐饮休闲业态的增加,必然导致购物中心租金收益的大幅度下降。Pkb中国企业家联盟网

  可以非常清晰的看到在目前的购物中心里面,虽然餐饮休闲娱乐等体验业态占比很高,但是从单位坪效来说,品牌零售的租金贡献率远超过这些业态。Pkb中国企业家联盟网

  主持人:有人流,无现金流!Pkb中国企业家联盟网

  曹斐:怎样让客户消费是课题。Pkb中国企业家联盟网

  李仁斌 :再说第二个租赁陷阱。Pkb中国企业家联盟网

  体验式业态一般租赁面积大,可有效缓解开业前的招商压力,但是远期经营压力大。Pkb中国企业家联盟网

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大家看上面这张图,从2010年以来,虽然电影的总票房在增长,但是单银幕产出却在持续下降。电影院也面临这较大的生存压力。Pkb中国企业家联盟网

  但这些业态,本身都是以次主力店身份出现,租赁面积最少也在500平方米以上,再加上围绕他们周边布置的零售业态,一旦他们出现经营问题,意味着商场一下子出现大面积空置。Pkb中国企业家联盟网

  包括目前最火的儿童职业体验馆,现在年均以40%的速度在增加,但其实不是体验馆并不盈利,甚至出现倒闭。Pkb中国企业家联盟网