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低价囤地等升值 部分暴涨20倍
时间:2014-08-04 09:26:30  来源:   作者:  网站首页     我来说两句()

 过去十多年的楼市黄金期,让很多开发商靠着囤地就能赚取暴利。这在李嘉诚旗下的和记黄埔(00013.HK)身上表现得尤为明显。QaS中国企业家联盟网

 
  通过延长土地开发周期,和记黄埔曾让旗下的项目的房价或地价在六七年间暴涨几倍,一个极端的例子是上海御翠豪庭项目,最后一期的房价已是当初楼面地价的20多倍。
 
  低价囤地
 
  “从过去十年的记录来看,土地价格每年都在攀升,这就意味着越早拿到土地就越有利,囤地时间越长,土地增值的空间就越大,这是开发商囤地最主要的原因。”盈石集团研究中心总经理张平对《第一财经日报》记者表示。
 
  根据和记黄埔2013年年报,该公司在2013年结束时应占土地储备约为8300万平方英尺(1平方米≈9平方英尺),其中97%位于内地,内地的地价约240元/平方英尺。
 
  同年,和记黄埔确认销售住宅物业的均价为1636港元/平方英尺,已订约销售的均价为1861港元/平方英尺。
 
  由于一二线城市房价较为坚挺,按照2013年已确认销售的均价保守估算,和记黄埔手头握有的土地未来可能卖出的房价已经是原有地价的5倍多。
 
  梳理和记黄埔的年报可发现,该企业在内地的项目要完成1%开发大多需要4年以上时间,有的项目开发周期甚至接近30年。
 
  和记黄埔位于东莞厚街镇的海逸豪庭项目,占地3600万平方米,但自上世纪90年代开发至2007年,落成面积还不到1%。
 
  在2007年,东莞国土资源局以“海逸豪庭项目闲置土地最多,时间达到95个月”为由,对东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司开出高达7915万元的土地闲置费罚单。
 
  但是,根据和记黄埔2006年年报,该项目计划完工时间为2017年。此后和记黄埔又多次将该项目的计划完工时间推后,在和记黄埔2012年年报中,计划完工时间定为2021年。算下来,这个项目的开发周期已经接近30年。
 
  和记黄埔在北京十三陵附近计划打造“皇家别墅”北新嘉园项目,距合同约定的“2004年11月”开工时间已过去近10年,依然未见开盘动静。
 
  在和记黄埔2012年的计划中,该项目在2015年预计能完成开发。不过,仅一年之后,和记黄埔就将该项目的完工时间推后至2019年。
 
  这样的例子在和记黄埔的项目中比比皆是:珠海淇澳岛的柏涛湾项目,其合同签订时间为2005年9月26日,但时至今日,仅完成了1%的开发,预计完工时间也一直推后至2017年。惠州大亚湾澳头住宅项目、中山翠湖住宅项目等,目前都仅完成了1%,预计完工时间同样被不断推后。
 
  囤地等待地价和房价升值或许是重要的原因。
 
  以和记黄埔在北京姚家园新村的逸翠园为例,逸翠园一期获得销售许可证在2005年11月,当时的成交均价约9000元/平方米;到2011年,该项目的二期才获得销售许可证,成交均价已经上涨到2.8万元/平方米。
 
  政府监管不力?
 
  同策咨询研究部总监张宏伟对《第一财经日报》记者分析,港资企业有一个很重要的特征就是所拿地块一般开发周期比较长,通过比较长的市场周期博弈市场培育期,届时地块本身升值,房价上涨,从中获得比较大的升值收益;而且拿地选择目标仅仅局限于一二线城市市中心优质地块。
 
  “由于港资企业擅长利用资本市场力量开发和经营商业性物业,尤其是大型综合体的开发,从地方政府来讲,出于这些港资企业的成功经验、地方政府税收、就业等诸多方面考虑,地方政府会优先考虑这些企业过来进行投资,甚至短期内会给予税费、地价上的优惠,以此博取中长期的税收与就业的效益。”张宏伟表示。
 
  不过,开发商囤地也有很大风险。
 
  根据我国《闲置土地处置办法》,开发商闲置土地,如果属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的,不做相应处罚,拟订闲置土地处置方案;但如果是企业原因而导致未动工开发满一年的,需按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费;未动工开发满两年的,将会无偿收回国有建设用地使用权,并且土地闲置费不得列入生产成本。
 
  和记黄埔就曾因此上过国土部闲置土地的“黑名单”,也被地方政府开出过土地闲置费罚单。
 
  但是,张平对记者表示,虽然国家有闲置土地的处置办法,但往往各地执行力度不一。她说,开发商在开发过程中往往会遇到很多问题,比如市场不好或者资金不够,这些问题都会对土地开发的进程和决策有影响。只要在政府要求的时限内,象征性开发一点,就可以规避政策风险。
 
  而对于和记黄埔来说,由于其业务广泛,不仅有房地产,还有港口、零售、能源等业务,在这样的背景之下,地方政府往往不敢轻易“得罪”。
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