“全经联商业地产创新讲堂第二十四讲”于2014年6月12日20:30-22:00在“全经联商业地产研究”微信群进行。
主持人：祁世芳， 全经联研究院副院长、筑成世方(北京)管理咨询有限公司总裁
分享人：李仁斌，全经联商业地产委员会委员、深圳市世方商业地产顾问有限公司总经理
【以下为李总分享整理】
李仁斌:正好前一段时间，与做购物中心的朋友，聊天谈到了体验业态的问题，就有点小感想。
体验，可以说是2013年商业地产行业最火的词之一，面对电商冲击，购物中心将体验式商业视作救命稻草，从目前大多数购物中心的做法来看，基本上是以提高餐饮、休闲、娱乐、儿童业态等比重的方式来做体验，特别是餐饮从30%到40%再到50%，占比不断刷新……
体验业态，确实对提升购物中心的人气，起到了不小的作用，但是配置过多、规划不合理的体验式业态，可能成为购物中心持续运营的毒药……
世方认为，体验式商业的策划，存在三个方面的误区或陷阱。
收益陷阱：添人气，不添收益;
租赁陷阱：大面积租赁，经营失败风险高
经营陷阱：体验与购物两张皮，没有关联性
首先说一下收益陷阱。
大家可以看一下上面这张图，是深圳一个购物中心（专题阅读）的内部财务数据整理出来的
体验式业态的盲目增加导致餐饮火、零售冷。品牌零售店单位面积租金是餐饮娱乐业态的4～5倍，餐饮休闲业态的增加，必然导致购物中心租金收益的大幅度下降。
可以非常清晰的看到在目前的购物中心里面，虽然餐饮休闲娱乐等体验业态占比很高，但是从单位坪效来说，品牌零售的租金贡献率远超过这些业态。
主持人：有人流，无现金流!
曹斐：怎样让客户消费是课题。
李仁斌 ：再说第二个租赁陷阱。
体验式业态一般租赁面积大，可有效缓解开业前的招商压力，但是远期经营压力大。
大家看上面这张图，从2010年以来，虽然电影的总票房在增长，但是单银幕产出却在持续下降。电影院也面临这较大的生存压力。
但这些业态，本身都是以次主力店身份出现，租赁面积最少也在500平方米以上，再加上围绕他们周边布置的零售业态，一旦他们出现经营问题，意味着商场一下子出现大面积空置。
包括目前最火的儿童职业体验馆，现在年均以40%的速度在增加，但其实不是体验馆并不盈利，甚至出现倒闭。
